Breve resumen de las normas para casos de nieve y hielo en Massachusetts, Rhode Island y Connecticut
A medida que el clima comienza a enfriarse y el hielo empieza a reclamar nuestros parabrisas, es posible que se pregunte hasta qué punto puede ser responsable un propietario o inquilino comercial en caso de que usted se resbale y caiga sobre la nieve o el hielo y se lesione en su propiedad. A continuación se ofrece un breve resumen de las obligaciones impuestas a los propietarios/arrendatarios comerciales en Massachusetts, Connecticut y Rhode Island. En este blog no se aborda si usted tiene un caso contra una ciudad, un pueblo o un estado. Tenga en cuenta que los casos contra las ciudades, pueblos o estados a menudo tienen estrictos requisitos legales previos a la presentación de una reclamación y usted debe consultar a un abogado tan pronto como sea posible en el caso de que usted ha sido herido debido a la nieve y el hielo en una zona controlada por una ciudad, pueblo o estado.
Retirada de nieve/hielo en Connecticut (cuidado razonable más doctrina de la tormenta en curso)
El Tribunal Supremo de Connecticut, en Kraus v. Newton, 211 Conn. 191, 197-98, 558 A.2d 240 (1989), declaró que "[c]onsideramos que, en ausencia de circunstancias inusuales, un propietario, en el cumplimiento de la obligación debida a los invitados a su propiedad de ejercer una diligencia razonable en la eliminación de las acumulaciones peligrosas de nieve y hielo, puede esperar el final de una tormenta y un tiempo razonable después antes de eliminar el hielo y la nieve de los paseos y pasos exteriores. Exigir a un propietario o a otro invitado que mantenga los paseos y los escalones libres de acumulaciones peligrosas de hielo, aguanieve o nieve o que esparza arena o ceniza mientras dure la tormenta es inoportuno y poco práctico". Id. Ver también Leon v. DeJesus, 123 Conn. App. 574, 577 (Conn. App. Ct. 2010) (el tribunal confirmó el juicio sumario a favor del demandado ya que la evidencia estableció la lluvia helada que caía en el momento en que el demandante entró en los locales y dos horas después y, por tanto, el propietario del demandado no tenía la obligación de eliminar el hielo que continuó cayendo durante el intervalo). Además, "el deber de un propietario de remediar los efectos de una tormenta no surge hasta el final de una tormenta y un tiempo razonable después". Sinert v. Olympia & York Development Co., 38 Conn.App. 844, 850, 664 A.2d 791, cert. denied, 235 Conn. 927, 667 A.2d 553 (1995). El Tribunal Supremo de Connecticut ha sostenido que los propietarios tienen derecho a esperar un tiempo razonable después de una tormenta para quitar el hielo a menos que haya "circunstancias inusuales". Los únicos casos en los que se ha considerado que existen "circunstancias inusuales" son aquellos en los que ya se ha producido un cambio en las precipitaciones y no existen medios alternativos de salida del local en cuestión. Véase Cooks v. O'Brian Properties Inc., 48 Conn. App. 339, 346-47 (1998) (El Tribunal aprobó los cargos del jurado del juez de primera instancia porque había pruebas suficientes para apoyar el argumento de que la caída del demandante se debió a la nieve y el hielo viejo o preexistente en lugar del nuevo hielo formado por la tormenta en curso).
Tenga en cuenta: Connecticut tiene un estatuto de limitaciones de dos años (fecha límite) para presentar una demanda como resultado de las lesiones sufridas debido a la nieve y el hielo dejado en las instalaciones, lo que significa que usted debe presentar una demanda dentro de los dos años de la fecha del incidente, o se le prohibirá para siempre la recuperación. Esto es un año menos que el plazo aplicable en Massachusetts y Rhode Island.
Rhode Island (Doctrina del cuidado razonable y de la tormenta continua)
Rhode Island sigue la "regla de Connecticut" a la hora de determinar el deber de cuidado para mantener los locales a salvo de las acumulaciones naturales de hielo y nieve. Véase Fuller v. Housing Authority of Providence, 108 R.I. 770, 774, 279 A.2d 438, 441 (1971). Esta norma establece que un arrendador o un inversor comercial tiene la obligación para con un inquilino o un invitado comercial de "utilizar un cuidado razonable para ver que las áreas comunes se mantengan razonablemente seguras de los peligros creados por una acumulación de nieve y hielo que se atribuye a causas puramente naturales". Id. en 772, 279 A.2d en 440 (adoptando la regla de Connecticut en el contexto propietario-inquilino); véase también Terry v. Central Auto Radiators, Inc., 732 A.2d 713, 716 (R.I.1999) (extendiendo la regla a una relación inversor-invitado comercial). Sin embargo, se debe conceder al propietario o al inversor "un tiempo razonable después de que haya cesado la tormenta para eliminar la acumulación". Benaski, 899 A.2d en 503 (citando a Fuller, 108 R.I. en 774, 279 A.2d en 441). Por lo tanto, como regla general, cualquier obligación de limpiar una acumulación natural de hielo y nieve no se activa antes de un tiempo razonable después de que la tormenta termine. Id. Sin embargo, en circunstancias inusuales, el deber de eliminar la acumulación puede surgir antes del final de la tormenta. Terry, 732 A.2d en 717.
En el caso Terry, el Tribunal Supremo de Rhode Island sostuvo que, en las circunstancias inusuales que se daban en ese caso, el inversor comercial demandado tenía la obligación para con el invitado demandante de hacer que el local fuera razonablemente seguro frente a los peligros de una tormenta en curso. Terry, 732 A.2d en 717. Allí, la demandante había llevado su coche al establecimiento del demandado para su reparación, y cuando regresó a por él, el empleado del demandado le indicó que caminara una distancia de 100 pies a través de un "terreno desconocido y difícil" hasta un terreno trasero detrás del local, donde se cayó sobre el hielo encharcado. Id. en 715, 718. El empleado le había advertido que tuviera cuidado con la acumulación de hielo y nieve. Id. en 715. Este Tribunal sostuvo que estas circunstancias eran inusuales porque el demandado "exacerbó y aumentó el riesgo" de que la demandante se cayera y sufriera una lesión, conocía el peligro y la puso en una posición en la que no tenía otra alternativa real que atravesar el terreno traicionero. Id. en 717'18.
Los casos de nieve y hielo (responsabilidad de las instalaciones) están sujetos a un estatuto de limitaciones de tres años en Rhode Island ' lo que significa que usted debe presentar una demanda dentro de los tres años de la fecha del incidente, o se le prohibirá para siempre la recuperación.
Massachusetts (Doctrina de la atención razonable pero no de la tormenta continua)
La ley en Massachusetts cambió en 2010 con respecto a la acumulación natural y no natural de hielo y nieve en casos de responsabilidad de locales. En Papadopoulos contra Target Corp., 457 Mass. 368 (2010), el Tribunal Judicial Supremo de Massachusetts (el "SJC") suprimió la distinción entre acumulaciones naturales y no naturales de nieve y hielo en estos casos. La norma anterior en Massachusetts era que el deber de cuidado que tenían los propietarios de terrenos con los visitantes legales no incluía ninguna obligación de retirar la nieve y el hielo que se hubieran acumulado de forma natural en la propiedad. Véase Sullivan v. Brookline, 416 Mass. 825, 827 (1994). Después de Papadopoulos, los tribunales de Massachusetts aplicarán a los peligros derivados de la nieve y el hielo la misma obligación que un propietario debe a los visitantes legítimos en cuanto a todos los demás peligros: el deber de actuar como una persona razonable en todas las circunstancias, incluida la probabilidad de que se produzcan lesiones a otras personas, la probable gravedad de dichas lesiones y la carga de reducir o evitar el riesgo.
Papadopoulos, 457 Mass. en 383 (se omiten las citas y las comillas internas). Según el SJC, esta nueva norma no impondrá cargas mayores o especiales a los propietarios. Por el contrario, si un propietario conoce o debería conocer razonablemente una condición peligrosa en su propiedad, ya sea por la acumulación de nieve o hielo, o por el óxido en una barandilla, o por una cáscara de plátano desechada, el propietario tiene la obligación de hacer esfuerzos razonables para proteger a los visitantes legales contra el peligro.
Id. (citas omitidas). Con respecto a la retirada de la nieve o el hielo, el tribunal señaló que su sentencia tampoco impondría cargas de mantenimiento irrazonables a los propietarios. El deber de cuidado razonable no convierte al propietario en un asegurador de su propiedad; 'ni impone cargas de mantenimiento irrazonables". Id. en 384 (cita omitida).
Aunque Papadopoulos eliminó la "regla de la acumulación natural" y adoptó la llamada "regla de Connecticut", el Tribunal se negó a adoptar la doctrina de Connecticut de la "tormenta en curso". Véase Santolucito v. Demoulas Super Mkts., Inc., 30 Mass. L. Rep. 372 (Mass. Super. Ct. 2012). 'La remoción de nieve que razonablemente se espera de un propietario dependerá de la cantidad de tráfico peatonal que se anticipe en la propiedad, la magnitud del riesgo razonablemente temido, y la carga y el gasto de la remoción de nieve y hielo.'Papadopoulos, 457 Mass. en 384. Los diferentes tipos de propietarios, es decir, las viviendas unifamiliares frente a los grandes conjuntos comerciales, tendrán normas diferentes en cuanto a lo que constituye una retirada de nieve razonable.Id.
En el contexto de un contrato de arrendamiento comercial, el arrendador tiene la obligación de mantener la propiedad en condiciones de seguridad, con la consiguiente responsabilidad si no lo hace, sólo en dos circunstancias: (1) si el arrendador ha asumido la obligación en virtud de los términos del contrato de arrendamiento, o (2) si la ubicación del defecto que causó la lesión se encontraba en una zona común o en otra zona anexa a los locales arrendados "sobre la que el [arrendador] tenía algún control". Sheehan v. El Johnan, Inc. 38 Mass.App.Ct. 975 (1995), citando Chausse v. Coz, 405 Mass. 264, 266 (1989). Véase también, Humphrey v. Byron, 447 Mass. 322, 328'329 (2006).
Massachusetts, al igual que Rhode Island, tiene un plazo de prescripción de tres años para presentar una demanda como consecuencia de las lesiones sufridas por la nieve y el hielo. En los tres estados, la responsabilidad de un propietario o inquilino comercial se analizaría de forma diferente en caso de que una acumulación no natural de nieve y hielo causara su lesión. Por ejemplo, si una bajante estaba obstruida y causaba que el agua se acumulara y se congelara en exceso en un lugar, entonces la determinación de si el propietario fue negligente se analizaría de manera diferente que si una persona resbalara y cayera sobre una acumulación fresca de nieve y hielo. Dado que el propietario sería responsable de conocer el estado de su bajante, y de saber que la bajante provoca una gran acumulación de agua, el deber que tendría para con los clientes o invitados del negocio se vería reforzado frente al simple tratamiento y eliminación de las precipitaciones.
Si se ha lesionado como consecuencia de un resbalón y caída sobre el hielo o la nieve, es imprescindible que se ponga en contacto con un daños personales abogado lo antes posible tras el incidente. Por ejemplo, según el Mass. Gen. Laws Chapter 84, Section 21, una persona debe notificar al dueño de la propiedad privada de las lesiones o daños de la nieve o el hielo en sus instalaciones dentro de los 30 días del incidente. Por favor, contacte con los abogados de Keches Law Group, P.C. para una consulta gratuita sobre sus derechos y los recursos disponibles si usted ha sido lesionado debido a la nieve y el hielo.
